Passoires thermiques à Pau : interdiction de louer, assouplissement en 2026… que faut-il vraiment comprendre ?
Une interdiction progressive issue de la loi Climat et Résilience
La situation actuelle ne relève pas d’un simple ajustement récent. Elle s’inscrit dans un cadre législatif précis, posé il y a plusieurs années et mis en place de manière progressive.
2021 : une réforme structurante avec la loi Climat et Résilience
La loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021, marque un tournant majeur dans la gestion du parc immobilier français. Son objectif est clair : réduire la consommation énergétique des logements et améliorer leur niveau de performance à long terme.
Dans ce cadre, le diagnostic de performance énergétique, le DPE, devient opposable à partir du 1er juillet 2021. Cela signifie qu’il ne s’agit plus d’un simple indicateur informatif, mais d’un document engageant juridiquement le propriétaire, aussi bien dans le cadre d’une vente que d’une mise en location.
2023 : premières restrictions avec le gel des loyers
À partir de 2023, les premières mesures concrètes entrent en application. Les logements classés F et G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer, que ce soit lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.
Cette étape constitue une première contrainte forte, qui annonce clairement la suite du calendrier.
1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent au sens juridique. En conséquence, il ne peut plus être proposé à la location, sauf à réaliser des travaux permettant d’améliorer sa performance énergétique.
1er janvier 2028 : extension prévue aux logements classés F
La réglementation ne s’arrête pas là. À partir du 1er janvier 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F, ce qui élargira très fortement le nombre de biens concernés.
Vous possédez un appartement classé F ou G à Pau et vous vous interrogez sur sa valeur actuelle dans ce contexte ? Une estimation de cet appartement permet d’anticiper sereinement vos décisions, plutôt que de les subir.
À Pau, des petites surfaces directement impactées par cette réglementation
Si la règle est nationale, ses effets sont particulièrement visibles à l’échelle locale, notamment à Pau et dans son agglomération.
Une typologie de biens particulièrement exposée
Le marché palois se caractérise par une présence importante de petites surfaces, en particulier des studios et des T2 situés dans le centre-ville, dans le secteur du 14-Juillet ou à proximité de l’Université. Ces biens ont été, pendant des années, des supports d’investissement locatif, souvent conservés avec peu de travaux structurels.
Une conséquence immédiate sur le marché local
Avec l’interdiction de louer les logements classés G, une partie de ces biens s’est retrouvée dans une situation de blocage. Ils ne peuvent plus générer de revenus locatifs sans rénovation, ce qui pousse certains propriétaires à arbitrer rapidement.
Concrètement, cela s’est traduit par une augmentation du nombre de petites surfaces mises en vente, avec un marché qui s’est, par moments, retrouvé saturé sur ce type de biens. Cette pression a mécaniquement influencé les prix et les délais de vente.
Depuis 2023, le DPE a déjà été corrigé à plusieurs reprises
Un point essentiel mérite d’être compris : le DPE n’est pas un outil figé, et sa méthode de calcul a déjà évolué depuis sa réforme initiale.
Avril 2023 : un premier ajustement pour les petites surfaces
En avril 2023, un premier correctif est apporté au DPE, spécifiquement pour les logements de moins de 40 m². La réforme de 2021 avait en effet introduit des biais qui pénalisaient fortement ces biens, notamment en raison de la pondération de certains postes de consommation.
Ce réajustement a permis à un certain nombre de logements de gagner une classe énergétique sans travaux. Ce point est fondamental, car il montre que la performance affichée dépend aussi de la méthode de calcul utilisée.
Un indicateur technique dépendant de ses paramètres de calcul
Le DPE repose sur des éléments objectifs comme l’isolation, le système de chauffage ou la ventilation, mais également sur des hypothèses liées à l’usage du logement. Lorsque ces paramètres évoluent, le résultat peut lui aussi évoluer, parfois de manière significative.
Autrement dit, un logement classé G à un instant donné peut, dans certains cas, sortir de cette catégorie sans modification lourde, simplement en raison d’une évolution méthodologique.
2026 : un nouveau mode de calcul qui pourrait reclasser massivement des logements
L’année 2026 s’inscrit dans cette logique d’ajustement.
1er janvier 2026 : une évolution du calcul intégrant mieux certaines réalités énergétiques
Depuis le 1er janvier 2026, une nouvelle évolution du calcul du DPE est entrée en vigueur. Elle vise notamment à mieux prendre en compte la distinction entre énergie primaire et énergie finale, un point technique qui avait pour effet de pénaliser certains logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité.
L’énergie finale correspond à la consommation réelle du logement, tandis que l’énergie primaire intègre l’ensemble du processus de production et d’acheminement. Les ajustements récents cherchent à mieux équilibrer cette lecture afin de refléter plus fidèlement la réalité énergétique.
Jusqu’à 700 000 logements potentiellement concernés par un reclassement
Selon différentes estimations, ces évolutions pourraient concerner plusieurs centaines de milliers de logements, parfois évalués autour de 700 000. Cela ne signifie pas que tous redeviendront immédiatement louables, mais cela change profondément la perception du parc immobilier concerné.
Vers un assouplissement des règles de location en 2026 ?
C’est aujourd’hui le point qui suscite le plus d’attention.
Une réflexion engagée face à la tension locative
Le gouvernement se retrouve confronté à une réalité de terrain : la réduction du parc locatif disponible, liée à l’exclusion progressive des passoires thermiques, crée des tensions dans de nombreuses villes.
Même si Pau n’est pas la ville la plus tendue de France, le phénomène y est perceptible, notamment sur les petites surfaces.
Une location envisagée sous conditions plutôt qu’un retour en arrière
Les pistes évoquées ne vont pas dans le sens d’un abandon de la réforme, mais plutôt d’un ajustement. L’idée serait d’autoriser la location sous certaines conditions, notamment en intégrant une logique d’engagement de travaux et de progression énergétique.
Cela permettrait de remettre certains biens sur le marché tout en conservant une trajectoire d’amélioration.
Dans ce contexte évolutif, il devient essentiel de raisonner au cas par cas. Une estimation permet de déterminer une stratégie cohérente avec votre bien et votre objectif à Pau.
Un équilibre difficile entre transition énergétique et réalité du marché
Ce sujet met en évidence une tension de fond entre ambition réglementaire et réalité économique.
Une réduction de l’offre locative qui impacte le marché
La sortie progressive des logements les plus énergivores du marché locatif a mécaniquement réduit l’offre disponible. Cette diminution peut accentuer les difficultés d’accès au logement pour certains profils, notamment les étudiants et les jeunes actifs.
Un effet indirect sur la capacité à financer les travaux
Dans le même temps, une question concrète se pose pour les propriétaires. Lorsqu’un bien ne peut plus être loué, il ne génère plus de revenus. Cela peut compliquer, voire retarder, la réalisation des travaux nécessaires pour améliorer sa performance énergétique.
Cette situation crée parfois un blocage, où le bien reste inoccupé sans évolution rapide.
Quel impact concret sur le marché immobilier à Pau ?
À l’échelle locale, ces évolutions ne sont pas théoriques, elles produisent déjà des effets visibles.
Un possible retour de logements sur le marché locatif
Si les ajustements évoqués se concrétisent, une partie des logements aujourd’hui exclus pourrait progressivement revenir à la location, en particulier les petites surfaces situées dans les secteurs centraux ou proches de l’université.
Un désengorgement du marché des studios et T2
Ces dernières années, le marché a vu arriver un volume important de petites surfaces à la vente, souvent dans des conditions contraintes. Un retour partiel à la location pourrait fluidifier le marché et limiter ce phénomène.
Cela permettrait de retrouver un fonctionnement plus équilibré entre investissement locatif et marché de la vente.
Une évolution des stratégies des propriétaires
Certains propriétaires pourraient ainsi revoir leur position. Là où la vente apparaissait comme une évidence, la possibilité de conserver le bien et de le relouer pourrait redevenir pertinente, selon les cas.
Vous souhaitez connaître précisément la valeur de votre bien dans ce contexte ? Une estimation locale permet d’ajuster votre stratégie en fonction du marché réel à Pau.
Faut-il vendre ou attendre en 2026 à Pau ?
La réponse dépend directement de votre situation.
Attendre : une stratégie liée à l’évolution réglementaire
Attendre peut permettre de bénéficier d’un éventuel reclassement du DPE ou d’un assouplissement des règles de location. Cette stratégie suppose néanmoins d’accepter une période d’incertitude.
Vendre : une décision déjà intégrée par le marché
Vendre aujourd’hui signifie s’inscrire dans un marché qui a déjà pris en compte ces contraintes. Les acquéreurs sont informés et adaptent leurs offres en conséquence.
Chaque bien étant différent, une analyse personnalisée permet de déterminer la stratégie la plus pertinente à Pau.
Ce qu’il faut retenir pour un propriétaire à Pau
La réglementation actuelle est claire et déjà en application, avec une interdiction de louer les logements classés G depuis 2025 et une extension prévue aux logements classés F en 2028.
Dans le même temps, le DPE évolue, et les pouvoirs publics cherchent à ajuster le dispositif pour tenir compte des réalités du marché. Les décisions doivent donc être prises en intégrant à la fois la réglementation, l’état du bien et le contexte local.
Accompagnement local
Les passoires thermiques font aujourd’hui partie des sujets les plus structurants du marché immobilier à Pau.
Une analyse fine du marché permet d’ajuster le positionnement d’un bien et d’identifier les leviers les plus pertinents pour concrétiser un projet.
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FAQ – Passoires thermiques à Pau
Peut-on louer un logement classé G en 2026 ?
Non, la réglementation actuelle l’interdit, sauf évolution future du cadre légal.
Le DPE peut-il évoluer sans travaux ?
Oui, en fonction des ajustements de la méthode de calcul.
Faut-il vendre un bien classé F ou G ?
Cela dépend de votre stratégie et de votre capacité à engager des travaux.
Les règles peuvent-elles encore évoluer ?
Oui, le sujet est en constante évolution.
À propos de l’auteur
Laurent Sabathé est conseiller immobilier indépendant à Pau et dans son agglomération au sein du réseau Capifrance.
Spécialisé dans l’accompagnement des projets de vente résidentielle, il analyse le marché immobilier local et accompagne vendeurs et acquéreurs avec une approche fondée sur la réalité terrain et les dynamiques propres au marché palois.
