Taxe sur les logements vacants à Pau en 2027 : ce qui va changer
Le conseil municipal de Pau a adopté, le 18 septembre 2026, l’instauration de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, appelée TVLH.
Cette nouvelle taxe entrera en application à partir de 2027. À Pau, elle pourra concerner les logements restés vacants pendant au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
Son montant sera calculé à partir de la valeur locative cadastrale du logement. Le taux qui sera appliqué à Pau n’est toutefois pas encore officiellement connu. Il devra être fixé par une nouvelle décision du conseil municipal et ne pourra pas dépasser le plafond légal de 50 %.
À retenir : la Ville de Pau a voté le principe de la taxe sur les logements vacants, mais pas encore son taux. Cet article sera actualisé dès la publication de la délibération correspondante.
Quelle taxe sur les logements vacants a été votée à Pau ?
Lors de sa séance du 18 septembre 2026, le conseil municipal de Pau a adopté une délibération intitulée « Institution de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation ».
Cette décision permet à la Ville de mettre en place la TVLH à compter de 2027. Il faut néanmoins distinguer deux décisions : l’institution de la taxe, qui est désormais votée, et la fixation de son taux, qui doit encore faire l’objet d’une délibération municipale.
Le vote du 18 septembre confirme donc que la taxe sera bien appliquée à Pau, mais il ne permet pas encore de connaître précisément le montant que les propriétaires concernés auront à payer.
Le sujet figurait parmi les 40 délibérations annoncées par la Ville dans sa présentation du conseil municipal de Pau du 18 septembre 2026.
La liste des décisions adoptées est également disponible sur la page officielle consacrée aux délibérations du conseil municipal de Pau.
Une nouvelle taxe nationale à partir de 2027
La taxe sur la vacance des locaux d’habitation a été créée par la loi de finances pour 2026. À compter de 2027, elle remplacera les deux dispositifs qui existaient jusqu’à présent : la taxe annuelle sur les logements vacants, ou TLV, et la taxe d’habitation sur les logements vacants, ou THLV.
L’objectif de cette réforme est de réunir ces deux régimes au sein d’une taxe unique, tout en maintenant une différence entre les territoires dans lesquels la tension immobilière est particulièrement forte et les autres communes.
La TVLH sera perçue au profit des communes ou des intercommunalités. Elle vise à inciter les propriétaires à remettre sur le marché les logements durablement inoccupés, que ce soit par leur vente, leur location ou la réalisation de travaux permettant leur occupation.
Le cadre national de cette réforme est présenté sur le site officiel de l’administration dans l’article consacré à la nouvelle taxe unique sur les logements vacants à partir de 2027.
Pourquoi Pau devait-elle voter l’instauration de la taxe ?
La TVLH s’appliquera automatiquement dans les communes présentant un déséquilibre particulièrement marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste de ces communes a été fixée par le décret du 25 août 2026.
Pau ne figure pas dans cette liste. La taxe ne pouvait donc pas y entrer en vigueur automatiquement. Pour pouvoir l’appliquer à partir de 2027, le conseil municipal devait adopter une délibération spécifique. C’est précisément l’objet du vote intervenu le 18 septembre 2026.
Cette situation a une conséquence importante : à Pau, la durée minimale de vacance sera de deux ans. Dans les communes où la taxe s’applique automatiquement, cette durée est seulement d’un an.
Quels logements pourront être concernés à Pau ?
À Pau, la TVLH pourra concerner un logement vacant au 1er janvier de l’année d’imposition depuis au moins deux années.
Pour une première imposition en 2027, l’administration fiscale tiendra compte de la vacance antérieure au 1er janvier 2027. Le compteur ne repartira donc pas de zéro lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle taxe.
Un logement vacant depuis le 1er janvier 2025 pourra ainsi être susceptible d’être imposé en 2027, si toutes les autres conditions sont réunies.
Qu’est-ce qu’un logement vacant ?
Un logement vacant est un local à usage d’habitation qui est vide et libre de toute occupation.
La situation du bien sera notamment appréciée à partir des informations déclarées par son propriétaire dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace personnel sur le site des impôts.
L’administration pourra également s’appuyer sur les consommations d’eau ou d’énergie, les contrats de location, les quittances, les assurances et tout document permettant de déterminer si le logement était réellement occupé.
Une absence momentanée de locataire entre deux locations ne suffira donc pas nécessairement à caractériser une vacance durable. La taxe vise principalement les logements qui restent inoccupés sur une longue période.
Qui devra payer la TVLH ?
La taxe sera normalement établie au nom de la personne qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance.
Il s’agira le plus souvent du propriétaire ou de l’usufruitier. Dans certaines situations particulières, la taxe pourra également être due par le titulaire d’un bail à construction, d’un bail à réhabilitation ou d’un bail emphytéotique.
La situation du bien et de la personne qui en dispose sera appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.
Quels logements seront exclus de la taxe ?
Le Code général des impôts prévoit plusieurs situations dans lesquelles la TVLH ne sera pas applicable.
Une occupation supérieure à 90 jours consécutifs
Un logement ne sera pas considéré comme vacant s’il a été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence.
À Pau, cette période de référence sera de deux ans. Une occupation occasionnelle de quelques jours ne sera donc pas suffisante pour interrompre la vacance. L’occupation devra être réelle, continue et pouvoir être justifiée.
Une vacance indépendante de la volonté du propriétaire
La taxe ne sera pas due lorsque la vacance résulte de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable.
Cette notion sera particulièrement importante dans l’application concrète du dispositif. Elle pourra notamment concerner un logement réellement proposé à la vente ou à la location aux conditions normales du marché, mais qui ne trouve ni acquéreur ni locataire malgré les démarches entreprises.
D’autres situations pourront éventuellement être examinées, comme un blocage juridique, une succession non réglée, une opération de démolition ou des travaux particulièrement importants empêchant l’occupation du logement.
Ces circonstances ne donneront toutefois pas automatiquement droit à une exonération. Le propriétaire devra présenter des justificatifs et démontrer que la vacance ne résulte pas de sa volonté.
Les autres exclusions prévues par la loi
Les logements constituant des dépendances du domaine public ainsi que ceux détenus par certains organismes HLM ou organismes assimilés sont également exclus du champ de la taxe.
Un logement en vente sera-t-il automatiquement exonéré ?
La mise en vente d’un logement ne suffira pas, à elle seule, à écarter la taxe.
Le propriétaire devra démontrer qu’il a réellement entrepris les démarches nécessaires et que l’absence d’acquéreur ne résulte pas d’un prix excessif ou d’un manque de commercialisation.
L’administration pourra notamment examiner la réalité du mandat de vente, la diffusion des annonces, les comptes rendus de visites, les éventuelles offres reçues et la cohérence du prix demandé avec le marché immobilier local.
Un logement proposé à un prix manifestement supérieur à sa valeur pourrait toujours être considéré comme volontairement vacant. À l’inverse, un bien réellement commercialisé aux conditions normales du marché, mais qui ne trouve pas d’acquéreur malgré les démarches engagées, pourra éventuellement relever de la vacance indépendante de la volonté de son propriétaire.
Cette notion devra néanmoins être appréciée au cas par cas par l’administration fiscale.
Qu’en est-il des logements nécessitant des travaux importants ?
La situation des logements inhabitables ou nécessitant une rénovation particulièrement lourde devra également être étudiée individuellement.
La présence de travaux ne constitue pas automatiquement une exonération. Le propriétaire devra pouvoir démontrer que les interventions sont indispensables pour rendre le logement habitable et que leur importance empêche réellement son occupation.
Des diagnostics, des devis, des expertises, des photographies ou des échanges avec des entreprises pourront servir de justificatifs.
Il faudra donc distinguer un logement simplement à moderniser d’un bien véritablement inhabitable sans travaux importants. Cette appréciation pourra dépendre de la nature des désordres, du montant des travaux et de la valeur du logement.
Si vous envisagez une réhabilitation, vous pouvez également consulter mon article consacré au choix entre faire construire ou rénover une maison à Pau.
Quelle différence entre un logement vacant et une résidence secondaire ?
Un logement vacant et une résidence secondaire ne relèvent pas du même régime fiscal.
Un logement vacant est normalement vide, inoccupé et non utilisé. Lorsqu’il remplit les conditions de durée prévues par la loi, il peut être soumis à la TVLH.
Une résidence secondaire est au contraire un logement meublé dont le propriétaire conserve la disposition pour y séjourner occasionnellement. Elle reste soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
La présence de quelques meubles ne suffira pas nécessairement à transformer artificiellement un logement vacant en résidence secondaire. L’administration examinera la situation réelle du bien, sa possibilité d’occupation et l’usage qui en est effectivement fait.
Une location saisonnière est-elle considérée comme un logement vacant ?
Un logement réellement exploité en location saisonnière n’est normalement pas un logement vacant. Il est meublé, proposé à la location et occupé ponctuellement par différents voyageurs.
La fiscalité et les obligations applicables aux meublés de tourisme sont cependant différentes de celles des logements vacants. Le propriétaire doit pouvoir démontrer la réalité de son activité grâce aux annonces, aux contrats de location, aux réservations et aux revenus déclarés.
Transformer un logement vacant en location saisonnière ne constitue pas nécessairement la meilleure solution dans tous les secteurs. La rentabilité dépend de l’emplacement, du niveau de la demande, des charges, de la fiscalité et du temps consacré à la gestion.
J’ai consacré une analyse complète à cette question dans mon article Airbnb en 2026 à Pau et au Pays basque : investir ou éviter ?.
Comment sera calculée la taxe sur les logements vacants ?
La TVLH sera calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement.
Cette valeur représente le loyer annuel théorique que le logement pourrait produire selon les critères retenus par l’administration fiscale. Elle sert déjà de base au calcul de plusieurs impôts locaux.
Elle ne correspond donc ni au prix de vente du bien, ni à sa valeur estimée sur le marché, ni nécessairement au loyer qui pourrait actuellement être demandé.
Le calcul reposera sur la formule suivante :
Montant de la TVLH = valeur locative cadastrale × taux voté par la commune
Quel sera le taux de la TVLH à Pau ?
Le taux applicable à Pau n’est pas encore officiellement fixé.
Dans les communes où la taxe ne s’applique pas automatiquement, le conseil municipal peut déterminer librement son taux, sans dépasser 50 % de la valeur locative cadastrale.
Ce chiffre de 50 % constitue uniquement un plafond légal. Il ne s’agit pas du taux déjà décidé par la Ville de Pau.
Il ne faut pas non plus appliquer à Pau les taux de 17 % la première année et de 34 % les années suivantes. Ces taux concernent les communes dans lesquelles la TVLH s’applique automatiquement.
Le conseil municipal de Pau devra donc fixer le taux local dans une nouvelle délibération. Le taux pourra être voté dans le cadre du calendrier annuel de la fiscalité locale.
Cet article sera actualisé dès que la Ville de Pau aura officiellement publié le taux applicable.
Combien de logements pourraient être concernés à Pau ?
Le nombre exact de logements qui seront effectivement imposés n’est pas encore connu.
Plusieurs chiffres peuvent circuler concernant la vacance immobilière, mais ils ne mesurent pas toujours la même réalité. Il faut distinguer les logements momentanément inoccupés, ceux qui sont déclarés vacants au 1er janvier, ceux qui sont vacants depuis plus de deux ans et ceux qui pourront bénéficier d’une exclusion.
Les données issues du dispositif national LOVAC permettent de mesurer la vacance dans le parc privé. Elles devront toutefois être rapprochées des conditions fiscales de la nouvelle taxe avant d’avancer un nombre précis de logements imposables à Pau.
Tous les logements recensés comme vacants ne seront donc pas nécessairement soumis à la TVLH.
Que doit faire le propriétaire d’un logement vacant ?
Les propriétaires concernés peuvent dès maintenant vérifier la situation déclarée de leurs biens dans leur espace « Gérer mes biens immobiliers ».
Après une vente, une location ou un changement d’usage, la déclaration d’occupation doit être actualisée. En cas de mise en vente ou de recherche d’un locataire, il sera également important de conserver les mandats, les annonces, les comptes rendus de visites et les échanges avec les candidats.
Lorsqu’un logement nécessite des travaux importants, les devis, diagnostics, expertises et photographies permettront de justifier son état.
Ces documents pourront être utiles en cas d’imposition contestée ou pour démontrer que la vacance ne résulte pas d’une décision volontaire du propriétaire.
La nouvelle taxe peut-elle favoriser la remise en vente des logements ?
L’objectif de la TVLH est d’inciter les propriétaires à remettre les logements durablement vacants sur le marché.
Selon l’état et la situation du bien, plusieurs stratégies pourront être envisagées : la vente, la location à l’année, la location meublée, la rénovation avant remise en location ou encore la réhabilitation complète d’un immeuble.
Le choix dépendra de la valeur du logement, de son emplacement, du coût des travaux, de la demande locale et de la situation personnelle du propriétaire.
Une estimation réaliste sera essentielle, notamment lorsqu’une mise en vente n’a jusqu’à présent pas permis de trouver un acquéreur. Le prix devra être cohérent avec l’état du logement, les travaux nécessaires et les caractéristiques de son secteur.
Questions fréquentes sur la taxe des logements vacants à Pau
Quand la TVLH entrera-t-elle en vigueur à Pau ?
La taxe s’appliquera à partir des impositions établies au titre de l’année 2027. Les années de vacance antérieures à son entrée en vigueur pourront être prises en compte.
Combien de temps un logement devra-t-il être vacant ?
À Pau, un logement pourra être soumis à la taxe lorsqu’il est vacant depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
Quel est le taux de la taxe à Pau ?
Le taux n’est pas encore officiellement fixé. Le conseil municipal pourra adopter un taux ne dépassant pas 50 % de la valeur locative cadastrale.
Une résidence secondaire sera-t-elle concernée ?
Une résidence secondaire meublée et utilisable ne relève normalement pas de la TVLH. Elle reste soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Un logement proposé à la vente sera-t-il exonéré ?
Pas automatiquement. Le propriétaire devra démontrer que le bien est réellement proposé à la vente aux conditions normales du marché et que l’absence d’acquéreur ne résulte pas d’un prix excessif ou d’un manque de démarches.
Des travaux permettront-ils d’éviter la taxe ?
Pas automatiquement. Il faudra démontrer que les travaux sont indispensables et que leur importance empêche réellement l’occupation du logement.
Une occupation temporaire interrompt-elle la vacance ?
Le logement doit avoir été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence. Une occupation ponctuelle de quelques jours ne suffit pas.
Ce qu’il faut retenir
Le conseil municipal de Pau a adopté, le 18 septembre 2026, l’instauration de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.
À partir de 2027, cette taxe pourra concerner les logements vacants depuis au moins deux ans. Elle sera calculée à partir de leur valeur locative cadastrale.
Le taux applicable à Pau reste à fixer. Il ne pourra pas dépasser 50 %, mais rien ne permet aujourd’hui d’affirmer que la Ville retiendra ce taux maximal.
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La situation d’un logement vacant doit être étudiée avec précision, notamment avec l’entrée en vigueur de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation à partir de 2027.
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